Любому рантье хочется быстро и заранее оценить все возможные риски сдачи квартиры тому или иному нанимателю. Поэтому при знакомстве с потенциальным квартиросъемщиком в ход идут логика, метод дедукции и психологическое портретирование вместе взятые. По каким приметам можно определить, кому стоит верить, а кому нет, не спутав здравый смысл со стереотипами?

Конечно, хочется с порога, подобно Шерлоку, вычислять по незначительным деталям, кто есть кто. Что вот этот мужчина с роскошными пышными усами точно некурящий и не продымит квартиру, потому что с этой вредной привычкой такое богатство можно и прижечь. Или что вот эта женщина в пыльных ботильонах, напротив, запустит жилище, потому что не может удосужиться протереть даже собственную обувь. Правда, на практике оказывается, что усачи бывают очень ловкими, а дамы в грязной обуви - патологическими чистюлями дома. Поэтому, общаясь с претендентами на квартиру, опирайтесь, в первую очередь, на здравый смысл.

Рисунок: Анастасия Тимофеева

Например, вы хотели бы сдать однокомнатную квартиру, и к вам обратились парень с девушкой в возрасте 20-25 лет . Для начала поинтересуйтесь, кем они приходятся друг другу. Если мальчик с девочкой решили поиграть в семью, имейте в виду, что съехать они могут после первой же ссоры. Флиртовала с другом, не встретил после работы, отказалась стирать носки, забыл про «тот самый день», неправильно приготовила борщ - в юности все, что угодно, может стать веской причиной для расставания. И там, где нет штампа, всегда больше соблазнов запаковать чемоданы и сдать ключи хозяину.

Стоит насторожиться и в том случае, если сдается трех- или четырехкоматная квартира, а заселиться в нее мечтает молодая, якобы женатая пара . Не стесняйтесь спросить, сколько у них детей и зачем им, собственно, такая большая квартира. Если детей пятеро, это многое проясняет. А вот ответ «у нас нет детей» - плохой ответ. Очень часто просторные многокомнатные квартиры снимают под публичные дома, и перед вами, вероятно, амбициозные основатели одного из них.

Квартира с большим количеством комнат вообще часто становится лакомым куском для тех, кто и однокомнатную-то себе позволить не может. Коллективный съем - еще одна проблема, с которой может столкнуться хозяин крупногабаритки. Уж слишком часто их снимают для рабочих (не всегда с гражданством РФ) или для «раздела» сразу между несколькими семьями. Если же вы почуяли неладное, но, в общем-то, смирились с коммунальной участью квартиры, все же настаивайте на том, чтобы с каждой семьей был подписан отдельный договор найма «части жилого помещения» (комнаты).

Неприятности могут прийти и оттуда, откуда их совсем не ждешь. Например, иностранцы , к которым наши рантье испытывают особый трепет и пиетет, ожидая стабильности и аккуратности, на идеальных нанимателей не очень тянут. Так, итальянцы и испанцы категорически отказываются снимать в квартире обувь, и их совершенно не смущает, что перекопанная улица Строителей п осле дождя не имеет ничего общего с Маргутта или Рамбла. Американцы могут быть дотошными, придирчивыми и держать собственника в напряжении каждый день найма: капающий кран, телевизор с «шумами», который обычно чинится элементарным хлопком по крышке, холодильник, подозрительно наморозивший больше обычного - подобных претензий надолго хватит. Еще хуже дело обстоит с индусами и азиатами, приехавшими на учебу из заморских стран, - блюда национальных кухонь готовятся из продуктов, зачастую имеющих весьма специфический запах, намертво въедающийся в стены, так что соглашаться на таких квартиросъемщиков можно только в случае, если в обозримом будущем планируется ремонт. Африканцы тоже не самые образцовые наниматели, так как проблемы с законом среди них далеко не редкость.

Ой, ща я вам по-рассказываю всего Квартиры сдаю более 8 лет. Сдавала сначала свою двушку, жила с мужем. В двушке был “бабушкин“ ремонт и старая мебель. Из нового - холодильник и микроволновка. Сдавала дешево, в аренде квартира была 4 года. Первые жильцы - молодая семейная пара, жена - домохозяйка. Вечно как за деньгами приходила был аццкий срач, прям бутылки на полу валялись! Но тихие, спокойные, соседи не жаловались, платили во время. Съезжали в свою квартиру - вылизали всё! Квартирка была в идеальной чистоте! Даже холодильник разморозили и отмыли! Вторых взяла тоже семейных, жена беременна была, на 8 месяце. Наивно думала, что будет чистота-порядок. Мужик вкалывал с утра до ночи, она дома с ребенком, приезжала пару раз - все чисто, аккуратно. Сказала, деньги на карточку перечислять, чё мотаться-то? приехала, когда их ребенку 7 месяцев было. Весь туалет прокурен, зайти невозможно, весь пол в коридоре в черных полосах от коляски, все углы содраны коляской, балкон усеян песком, грязью, мусором, линолеум на балконе весь коляской содран. Выяснилось - жена выносила ребенка на балкон, там его укачивала, пока не уснет, на свежем воздухе. Выставила их. Следующих, черт возьми, взяла семейных опять, с ребенком полтора года. Приезжала каждый месяц за деньгами, всё обсматривала, вроде, чисто, все в порядке, она свои шторки повесила, пледики, цветы по всему дому.... . Через полгода спешно съезжают, сняла все шторы свои, мои не повесила - голые окна! Мои пледы с кровати и диванов оказались все в грязи и в шкафу на балконе, сломали ручку от стиральной машинки, духовку в плите, ребенок обоссал все ковры, диваны и кресла (когда приходила - так вкусно ванилью пахло всегда, думала - готовит что-то, а она запах детского ссанья маскировала). Плюс не оплатили воду и свет по счетчикам. Были и паспортные данные и номер телефона - а толку-то? После такого делали капитальный ремонт и покупали новую мебель, ремонтировали стиралку и духовку. Квартира преобразилась, стала сдавать вдвое дороже. Семейных не стала брать Взяла двух парней, работали недалеко на текстильной фабрике, состоятельные, к ним уборщица раз в неделю приходила, дома почти не готовили, да и дома их почти не было. Жили полгода, квартира в идеале. Затем опять поселила семейных, приличные мальчик с девочкой, понравилось, что парень такой хозяйственный был - сразу трубы осмотрел, бачок унитаза, краны, батареи. Ох, вот они идеальные были! Тоже где-то полгода прожили, девочка беременная была, как оказалось, на последних месяцах съехали они к её бабушке, дабы не рожать не съемной. Потом в квартиру заехала я с новым мужем Естественно, ремонт делали и мебель всю меняли. Сейчас сдаю однёшку в новостройке в отдаленном районе и комнату в общаге в центре. С однёшкой проблем нет - два раза сдавали одиноким мужчинам, жили около года, чисто, тихо, мирно. Раз семейные жили, и сейчас муж с женой обитают. Всё норм! С комнатой сложнее - хотят снять либо студенты, либо лица “кавказской“ национальности, либо маргинальные элементы. Купили мы её недавно, первый раз решили сдать якутам или бурятам, чёрт их пойми. Две девушки и один парень. Ох как я переживала... А зря - чистота идеальная, тихие, спокойные... Съехали, потому как парню родители купили комнату, а две девочки не могли потянуть аренду, а третьего компаньона не нашли Сдали очень милой девушке, сказала, с мужем будут жить, такая вся очень ухоженная, культурная.... Заплатила за половину месяца, остальное, сказала, через 2 недели отдам, когда у мужа зарплата будет. Через две недели в 1 час ночи смс - “мы с комнаты съехали, ключи на вахте“. Муж звонит, в трубке какой-то дикий бред - “Я не она, вы кто, что хотите...., кто это“. Хотя, голос этой девушки, но она не в адеквате. Сорвались, поехали. Вахтерша рассказала, что жили они с мужем и ребенком лет 3-х, постоянно к ним какие-то подозрительные парни ходили.... В комнате сломана стиралка, ручка от холодильника оторвана, вся стена изрисована фломастерами, на диване огромное красное пятно от вина. Жуть! Мыла всё на следующий день, они вещи свои оставили, видно было - в спешке собирались, не знаю, почему. Продукты целые в холодильнике, картошки почти мешок, игрушки детские, одежда мужская... Нашла коробок с какой-то дрянью, трава-не трава - не знаю. Всё отмыла, всё починили, сдали девчонкам, которые жили в соседней комнате, но она намного меньше, а стоила ненамного дешевле нашей. Живут пока

Повышенный покупательский интерес к доходным квартирам возникает в периоды лихорадок в банковской и пенсионной сфере. Есть ли сегодня смысл приобретать «квартиру-кормилицу» для сдачи в аренду?

ВРЕМЯ ЗОЛОТОЕ

До начала нашего десятилетия петербургский рынок аренды жилья показывал доходность по мировым меркам просто фантастическую. Количество потенциальных съемщиков в разы превышало число арендодателей.

Зачастую, сдавая убитую однушку в панельном доме, бодрый пенсионер мог позволить себе покупку новой машины в кредит и регулярный отдых на демократичном тропическом курорте по горящей путевке.

А две доставшиеся в наследство квартиры (при естественной убыли населения это не редкость) позволяли собственнику вести беззаботную жизнь рантье, ничего в них не вкладывая, а только получая дивиденды. При этом коммунальные платежи были копеечными, а налогообложение – «нулевым».

Долго такое положение дел продолжаться не могло: рынок агрессивен, он всегда наказывает ленивых и беззаботных. В нашем десятилетии все изменилось и продолжает меняться.

ЦЕНОВЫЕ РЕАЛИИ

Рынок аренды консервативен. В течение последних лет арендные ставки сохраняют почти твердую стабильность. Спрос подвержен сезонным колебаниям: всплески приходятся на начало учебного года, спады – на конец весны.

Справка БН

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», в минувшем августе цена предложения на рынке аренды комнат в Петербурге составила 11,4 тыс. руб. в месяц, однокомнатные квартиры и студии предлагали за 21,5 тыс. руб., двушки – за 28,9 тыс. руб., трешки оценивали в 38,5 тыс. руб. в месяц. Следует отметить, что немного увеличились по сравнению с предыдущим месяцем цены на комнаты – на 1,8%, однушки – на 2,6%, двушки – на 4,1% (только трешки подешевели на 0,6%). Но подорожание типично для конца лета – начала осени: в августе 2016 года было то же самое.

За обманчивой картиной внешней стабильности скрываются поистине тектонические сдвиги. Многолетние наблюдения, которые ведут аналитики БН, показывают, что объемы предложения жилья в аренду год от года увеличивались, спрос был стабилен, а качественный состав арендаторов менялся.

Еще в начале текущего десятилетия арендодатели могли выбирать между аккуратной студенткой или средневозрастной парой без детей и животных (две самые желанные категории съемщиков); потом, когда в городе развернулось освоение новых территорий, основными интересантами стали угрюмые брюнеты из ближнего зарубежья.

Пока предложение не доминировало над спросом, все это было не столь заметно, и на любую выставленную в листинг квартиру в считанные часы находился арендатор. Зато когда кривые графиков спроса и предложения в аналитических отчетах все-таки пересеклись (зимой 2014-2015 годов), на рынке оказалось множество свободных квартир.

Да, ставки остались прежними, но за съемщиков теперь надо бороться. Жилье с продавленными диванами, ждановскими шкафами и колченогими стульями оказалось ненужным.

Чтобы сдать «бабушкину квартиру» по прежней цене, ее надо отремонтировать и обеспечить бытовой техникой.

ЕСТЬ ЛИ ПЕРСПЕКТИВЫ У РАНТЬЕ

Какие перспективы у владельцев «пенсионных» квартир сегодня? Прямо скажем, не блестящие, но и не безнадежные. Конкуренты, желающие сдать жилье, у них множатся в геометрической прогрессии: на рынок аренды поступают квартиры-студии в новостройках прикадья.

К тому же у тех, кто раньше мог рассчитывать только на съемное жилье, сегодня есть альтернатива – относительно доступная ипотека и своя квартира-студия в новом районе.

Рост тарифов на услуги ЖКХ и коммунальных платежей (в настоящее время около 5% в год), растущие налоги с кадастровой стоимости (льготы положены только за единственное жилье) также будут подъедать выгоду. Примем во внимание, что в ближайшие три года нас ждет демографический провал.

Но есть и другая сторона медали. Она в том, что в случае банкротств и задержек сроков сдачи объектов застройщиками у наймодателей появятся новые клиенты (поэтому возможен кратковременный всплеск).

Также растет поколение «вечных арендаторов» – оно не ориентировано становиться собственниками, предпочитает свободно передвигаться по миру на арендованных машинах и жить в съемных квартирах. Но это уже не клиенты пенсионеров-рантье.

Что будет с арендными ставками? Для депрессивных районов возможен и крайний вариант – «почти даром, только за оплату коммуналки». Что касается среднего уровня, то он в первую очередь будет зависеть от доходов населения. И здесь вот какой ограничитель. Если говорить о долгосрочной аренде, при любом раскладе арендаторы редко готовы тратить на съем жилья больше трети дохода. Это тот условный максимум, который может выжать арендодатель.

Для справки: на сегодняшний день, по данным Росстата, средняя зарплата в Петербурге составляет 47,2 тыс. руб., средняя пенсия по старости – 13,6 тыс. руб. Таким образом, среднестатистический пенсионер, располагающий свободной жилплощадью, может рассчитывать на прибавку около 12-15 тыс. руб. (не забываем о коммунальных платежах и налогах).

В СФЕРЕ ГОСТЕПРИИМСТВА

Другие популярные сегодня сегменты – краткосрочная и посуточная аренда жилья. Здесь ставки выше. Основные клиенты, снимающие жилье на срок до года, – специалисты, приезжающие в город для работы по срочным трудовым контрактам. В прежние, «досанкционные» годы в их числе было немало зарубежных.

Разумеется, таким арендаторам нужно удобное, качественное жилье в пешеходной доступности от метро, а также множество сопутствующих услуг – уборка, готовка, няня. И на этом собственнику можно заработать.

Посуточная аренда сегодня также на волне популярности. В этом сегменте также возможны дополнительные услуги: встретить гостей, организовать для них экскурсию и т. п. Но, по сути, речь не о получении пассивного дохода, а о предпринимательской деятельности в сфере услуг.

А где предпринимательство – там всегда конкуренция. Сегодня к услугам гостей широкая линейка предложений: от хостелов с двухъярусными кроватями до новых апартаментов бизнес-класса.

Есть и другие сложности. Миграция высокооплачиваемых специалистов-интеллектуалов – уже в прошлом: сегодня у них все больше возможностей для дистанционной работы. К тому же государство (и не только наше) предпринимательство в сфере краткосрочной аренды, мягко говоря, не поощряет. И в России, и в Европе использование жилых помещений в качестве гостиниц пытаются ограничивать на законодательном уровне.

Сказанное, впрочем, не означает, что частникам нет места на этом рынке. Просто это рынок, где удача уже не будет улыбаться ленивым.

Тенденция такова: недвижимость, к которой не приложен пакет сопутствующих услуг, не стоит почти ничего. Хочешь зарабатывать – стань гостеприимным хозяином.

ЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ: КУПИТЬ В КРЕДИТ – СДАТЬ В АРЕНДУ

Покупка жилья в кредит с целью сдачи его в аренду при сегодняшних ценах, арендных ставках и процентах для ипотечных заемщиков – решение сомнительное. Проиллюстрируем это на примере, взяв многолетний хит рынка аренды – однокомнатную квартиру в брежневке у метро (см. таблицу).

Средняя цена предложения такой квартиры 3,13 млн руб. Актуальная арендная ставка – 18,7 тыс. руб. в месяц. Воспользовавшись ипотечным калькулятором «банка друзей», предлагающего при 20-летней рассрочке и собственных средствах в 1 млн руб. гуманную на сегодняшний день ставку в 11% годовых, мы получим ежемесячный платеж в 22 тыс. руб.

Таким образом, даже при условии, что квартира ни месяца не пустует, и ежемесячно добавляя к доходу от аренды не меньше 9 тыс. руб. (включены коммунальные услуги), мы подарим миллион рублей собственных средств банку и еще два – выплатим в виде ежемесячных доплат.

Повторив «лабораторную работу» с учетом своих возможностей и запросов (цена, ставка, собственные средства, срок кредитования), вы, скорее всего, убедитесь, что это уравнение, не имеющее для вас выгодного решения.

ЧТО ДЕЛАТЬ: ОПТИМИЗИРОВАТЬ ТО, ЧТО ЕСТЬ

Если свободная жилплощадь у вас уже есть, избавляться от нее не надо. Мы вступаем в новую экономическую реальность: никто не знает, что будет с банковской системой, ставками по депозитам или криптовалютами через пять-десять лет.

Однако можно уверенно сказать, что жилая недвижимость будет востребованным товаром и при продаже, и при аренде. Правда, это хоть и надежный, но скромный с точки зрения доходности актив.

Что делать, если пенсия не за горами? Очевидно, имеет смысл заняться оптимизацией. Например, за счет встречных покупок и относительно небольших ипотечных займов поменять неперспективные с точки зрения аренды объекты на более ликвидные и «арендопригодные».

Ниже приведена таблица, показывающая условную доходность многолетних хитов рынка долгосрочной аренды Петербурга (в скобках – данные за 2013 год, и они показывают, что выгода арендодателей не растет).

Правда, требуется существенная оговорка: при расчете мы не учитывали налоги, вложения в подготовительный и амортизационный ремонт, простои и включенные в стоимость аренды коммунальные платежи. Таким образом, в реальной жизни от цифры в колонке «Условный индекс доходности» придется отнять еще от четверти до трети.

Цена предложения, руб.
Арендная ставка, руб. в месяц
Условный индекс доходности, % годовых**
Примечание

Комната 18 кв. м в трех-пятикомнатной квартире старого фонда

1 654 000
(1 565 000)
12 500
(12 321)
9,1 (9,4)
В данном сегменте высокая текучка арендаторов и длительные простои

Комната 14 кв. м в двух-трехкомнатной квартире, типовой дом категории «старая панель»
1 316 000
(1 450 000)
10 237 (10 864)
9,3 (9,0)
В большинстве случаев в других комнатах живет сам хозяин

Однокомнатная квартира (студия) 27 кв. м в кирпично-монолитном доме
3 424 000
(2 938 000)
20 722 (20 802)
7,3 (8,4)
Сегмент затоварен предложениями, спрос есть на объекты со свежим ремонтом и с бытовой техникой

Однокомнатная квартира 33 кв. м в хрущевке или брежневке
3 127 000
(3 264 000)
18 688 (21 346)
7,2 (7,8)
Ставки упали, квартиры подешевели, Спросом пользуются квартиры у метро

Трехкомнатная квартира 75 кв. м в доме типа «новая панель»
6 767 000
(6 149 000)
33 173 (39 060)
5,9 (7,6)
Арендные ставки за 4 года заметно снизились. Сохраняется спрос на квартиры с качественным ремонтом

ДАННЫЕ: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ «БЮЛЛЕТЕНЯ НЕДВИЖИМОСТИ»
* В таблице приведены средние цены предложения и арендные ставки на жилье разных типов в августе 2017 года (в скобках – в ноябре 2013 года).

** Доходность рассчитана как отношение годового дохода от аренды (без учета вложений в подготовительный и амортизационный ремонт, коммунальных платежей, налогообложения и простоев) к цене покупки в процентах.

Пример

Цена покупки квартиры 6,7 млн руб., арендная ставка 33 тыс. руб. в месяц.
Годовой доход: 33 000 руб./мес. × 12 мес. = 396 000 руб.
Доходность: (396 000/6 700 000) × 100% = 5,9% годовых
Срок окупаемости вложений: 6 700 000 / 396 000 = 16,9 года

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Небольшое обобщение практического опыта – собственного и коллег по несчастью цеху.

Часть первая . «Нельзя » для тех, кто сдаёт (наймодателей).

1. Нельзя сдавать квартиру друзьям и родственникам (коллегам по работе – нежелательно).

Народная мудрость недаром утверждает, мол, хочешь потерять и друга, и деньги – одолжи другу денег . Конечно, сдав квартиру другу, вы её не потеряете. Скорее всего. Но проблем хлебнёте по самое не хочу . C вероятностью 99%.

На каждую историю из разряда вот у меня друг снимал, и всё было ОК, приходится по несколько десятков случаев проблемных. Причём близкий наниматель скорее всего будет уверен, что ваш святой долг – проявлять бесконечное понимание и безграничную снисходительность. В общем, дружба – понятие бескорыстное, и не сто́ит её портить денежными отношениями.

2. Нельзя сдавать квартиру совсем без договора на бумаге.

Это лишь на первый взгляд кажется, что в России договор найма – простая формальность, которая никого ни от чего не защищает и никому ничего не гарантирует. В действительности, толковый договор избавляет обе стороны от ненужных споров по поводу того, кто, что, кому, когда и сколько должен. Не только в части денег, но и разного рода неденежных обязательств. От содержания домашних животных в съёмной квартире до возможности пустить пожить на несколько дней тётушку из Мариуполя .

3. Нельзя оставлять в сдаваемой квартире ничего ценного, не включённого в передаточный акт (или хотя бы в опись имущества).

И, кстати, нельзя сдавать квартиру совсем без страхового депозита. Историям о том, как хозяину после выезда временных жильцов приходили колоссальные счета за телефон/свет/воду, столько же лет, сколько и рынку найма. Но… они не перестают появляться вновь и вновь.

4. Нельзя , сдавая квартиру, отдавать в рекламу или агентам номер своего основного мобильного или, что ещё хуже, стационарного домашнего телефона.

Как минимум, шлейф ненужных назойливых звонков будет тянуться много месяцев. Как максимум, возможны неприятные визиты непрошеных гостей, ибо найти человека по актуальному телефонному номеру не составит особого труда (кто потрудится понять, о чём это, тот поймёт).

5. Нельзя по выезде жильцов из сдаваемой квартиры оставлять в ней те же самые замки́.

Как минимум, одну личинку замка́ обязательно надо поменять. Для квартир, сдаваемых в посуточную аренду не грех иметь хотя бы с полдюжины комплектов ключей и личинок.

И ещё о ключах. Сдав квартиру и подписав договор, один комплект оставьте себе. Ситуации, когда жильцы уехали на несколько дней, а в помещение нужен экстренный доступ специально уполномоченных людей, относятся к чрезвычайным. Но они, к сожалению, тоже случается. И намного лучше, если такой доступ будет хотя бы в вашем присутствии (излишне говорить, что ваши телефоны для экстренной связи должны быть у соседей).

Часть вторая . «Нельзя » для тех, кто снимает/арендует (нанимателей).

1. Нельзя отправляться на просмотр сдаваемой квартиры с полной суммой денег (рента+депозит+комиссия) «на всякий случай», даже если это рекомендует агент.

Сводка происшествий, увы, довольно часто пополняется заявлениями от незадачливых нанимателей, которых самым беспардонным образом ограбили ещё при входе в подъезд. Да и вообще носить при себе крупные суммы наличных небезопасно.

2. Нельзя оставлять задаток за квартиру и тем более – подписывать договор найма, не убедившись лично в двух вещах:
а) перед вами собственник сдаваемого жилья или его доверенное лицо;
б) он имеет достаточно полномочий для заключения договора найма.

Речь не только о квартирных мошенниках, которых, увы, немало на рынке. К примеру, один из супругов не может сдать квартиру внаём без согласия своей второй половины. Снимать жильё, которое сдаётся по доверенности, лучше при поддержке опытного агента. И всё равно это в чём-то лотерея.

3. Нельзя снимать квартиру у людей при малейших сомнениях в их адекватности и способности руководить своими действиями.

В общем, на просмотре уделите хозяину не меньше внимания, чем достоинствам и недостаткам собственно жилища.

5. Нельзя передавать хозяину квартиры никаких денег без расписки в их получении.

Это вроде бы очевидно, однако истории о том, как при выезде жильцов наймодатель усиленно делает вид, что никакого депозита он не получал, так и не стали анахронизмами.

5. Нельзя на съёмной квартире затевать ремонт, менять и даже передвигать мебель, без согласия наймодателя.

Для гарантии – без письменного согласия, в котором оговорены все нюансы.

Эта заметка - просто памятка, надеюсь, небесполезная для тех, кого квартирный вопрос ещё не очень испортил.

Безусловно, всё в ней перечисленное - это базовые вещи и для многих даже очевидные. Но по статистике, большинство неприятностей возникают тогда, когда человек пренебрегает банальностями. Так что пусть эти несложные рекомендации будут у вас под рукой.

​Накопить приличную сумму в современном мире не так просто. Возникает вопрос о том, как правильно поступить со своими личными финансами, чтобы остаться с прибылью. Вариантов вложения денежных средств сейчас есть очень много. Прежде чем остановиться на одном из них, необходимо просчитать все преимущества и недостатки. Сегодня мы выясним, что выгоднее: сдавать квартиру или положить деньги в банк (внизу статьи будет подробный разбор примеров расчета).

Насколько выгодно сдавать квартиру

На первом этапе нужно решить несколько важных вопросов.

1. Какая сумма нужна будет для приобретения квартиры.
2. В каком районе покупать недвижимость.
3. Сдавать квартиру самостоятельно, или воспользоваться услугами агентства.
4. Какой доход будет получен через год, два и т.д.

Какая квартира лучше всего подойдет для аренды?

Если человек решил сдавать квартиру, он должен понимать, что необходимо создать благоприятные условия для постояльцев.

Факторы, которые необходимо учесть:

• район должен иметь хорошую транспортную развязку;
• в помещении должна быть мебель и техника;
• минимальный косметический ремонт.

Сдача жилой площади может принести, примерно, 7-15% годового дохода от стоимости недвижимости (т.е. если ваша квартира стоит 1 000 000 рублей, то, скорее всего, сдать вы ее сможете за 7000-15000 рублей в месяц). Причем более выгодно предлагать в аренду именно однокомнатную квартиру. Тут меньший расход на реставрацию и коммунальные платежи.

Посуточно или в долгосрочную аренду?

Сдавать жилье посуточно очень выгодно. Чаще такие квартиры пользуются спросом у деловых людей. Им не нужно много готовить или стирать свои вещи. Основная цель - ночлег. В результате владельцу квартиры реже придется тратиться на ремонт.

Что касается долгосрочной аренды, она выгодна владельцу жилья в том случае, если у него нет времени на постоянный поиск новых клиентов. Однако тут очень важно найти таких постояльцев, которые будут чистоплотными, постоянно поддерживать в жилье порядок.

Сдавать самостоятельно или обратиться в агентство?

Поиск квартиросъемщика, оплата коммунальных услуг и прочие нюансы - если у человека нет на них времени, лучше обратиться в агентство. Оплата риелтора составляется около 10-20% от ежемесячной арендной платы, получаемой за жилплощадь.

При этом риелтор полностью несет ответственность за состояние квартиры, самостоятельно ищет жильцов и даже занимается ремонтом (если есть необходимость).

Выгодно или нет?

Вклад в недвижимость - это всегда выгодно. Однако перед тем как сдать свою квартиру в аренду необходимо учесть все риски.

1. Люди бывают разными. Не исключена возможность, что будут повреждены некоторые вещи в жилье. Часто случается, что недобросовестные постояльцы и вовсе могут съехать, не оплатив коммунальные услуги.
2. Рано или поздно в квартире будет что-то ломаться - а это ремонт (дополнительные расходы).

Полезные советы

1. Не нужно ставить слишком высокую цену за свою квартиру. Она должна быть такой, чтобы человек мог себе позволить проживание и не искал новое место жительства.
2. Обязательно составляется договор с квартиросъемщиком. Желательно даже заверить его нотариально. Это необходимо как раз на случай непредвиденных поломок. Например - вышел из строя холодильник, кто будет приобретать новый? Такие нюансы в договоре должны быть учтены.
3. Перед тем, как сдать жилье, его необходимо привести в надлежащий вид. Если покупаются новые вещи, то они должны быть неприхотливыми и недорогими.

Можно сделать вывод, что сдавать квартиру выгодно, если уладить все нюансы с постояльцами. Если владельцу жилья есть, где жить, и он предлагает свою недвижимость в долгосрочную аренду - это хороший ход. Постояльцам не придется постоянно перескакивать с места на места, а владелец жилья постоянно будет получать пассивный доход. В среднем однокомнатная квартира окупается за 10-15 лет , с учетом возможных рисков.

Вложение в банк: преимущества и риски

Важно понимать, что депозит - это не способ заработать баснословную сумму. Да, пассивный доход будет, но его процент напрямую зависит от суммы вклада. Чем больше сумма, тем больше прибыль. Депозит лучше принимать в качестве метода сохранения своих денег. Доход, полученный от вклада, будет приятным дополнением.

Вложения в банк имеет свои положительные стороны и риски. Необходимо с ними ознакомиться, только потом принимать решение о дальнейших действиях.

Преимущества банковских вложений

1. Оформить депозит может каждый желающий, ограничений нет. Для этого потребуется минимальный пакет документов. Вложение можно сделать как в отечественной валюте, так и в зарубежной.
2. Надежность. Если обратиться в «правильный» банк, депозит будет защищен. Что это означает? Договор подразумевает, что в случае ликвидации предприятия или дефолта вкладчик получит свое вложение обратно (но не более 1 4000 000 рублей, т.к. рублевые вклады в России застрахованы именно на эту сумму).
3. Хранить в банке выгодно - не будет постоянно соблазна пойти что-то купить.
4. Гарантированные проценты. Пусть доход будет и не большой, но минимальный пассивный процент получать все равно приятно. Если вложить крупную сумму, это будет отличная прибавка.

Недостатки банковских вложений

1. Самый существенный минус - это мизерные процентные ставки. Порой человек ожидает огромного дохода, а в итоге получает «копейки» по ставкам, которые бывают ниже инфляции. Если цель вклада - заработать, то это не выгодно.
2. Когда вкладчик оформляет договор, в нем указан срок, в течение которого средства будут находиться в банке. В случае форс мажора, если вдруг человеку срочно потребуется забрать свой капитал, и он снимает все со счета раньше срока, теряются все проценты (если это предусмотрено договором).
3. Если предлагаемый банком процент очень высокий, есть вероятность, что нужно будет уплатить с него налог. Это обязательно нужно уточнить.

Кредитных организаций сейчас очень много, все они предлагают различные условия для вкладчиков. Именно по этой причине необходимо тщательно изучить все программы вкладов и выбрать менее рискованный.

• срок, на который размещается депозит;
• процентная ставка;
• условия вклада (с капитализацией или без);
• сумма депозита.

Необходимо понять, что если банк предлагает на вклад сроком на 3 месяца 10% ставку, это не означает, что доход тоже будет составлять 10%. Полученный процент будет зависеть о того, сколько дней деньги пролежать в учреждении.

Банковское вложение или сдача квартиры в аренду: что выгоднее

Учитывая все преимущества и риски можно сделать вывод, что выгоднее будет все же сделать депозитное вложение, чем покупать квартиру и сдавать ее в помесячную или посуточную аренду .

Почему? Все очень просто. В банке деньги будут в сохранности. Все проценты скапливаются на счете, человек их не снимает. Получатся, что через какое-то время он получит свою сумму + пассивный доход.

Что касается аренды квартиры. Квартиросъемщик дает деньги владельцу жилья ежемесячно - появляется соблазн потратить полученную сумму, кроме того необходимо оплачивать коммунальные услуги, периодически делать ремонт в квартире, а также придется платить подоходный налог с полученного от сдачи в аренду дохода.

Для того чтобы более наглядно обрисовать картину и понять, что все-таки выгоднее: банковский вклад или сдача квартиры в аренду, давайте рассмотрим несколько реальных примеров из жизни.

Пример 1.

Молодая семья имеет на руках 1 000 000 рублей. Что делать с деньгами: положить на банковский депозит или купить квартиру в ипотеку?

1. Решено положить эти деньги в банк на 15 лет под 8% годовых с капитализацией. Итого, по истечении обозначенного срока молодые люди получать на руки 3 306 000 рублей .
2. Решено купить квартиру в ипотеку стоимостью 2 300 000 рублей, с первоначальным взносом 1 000 000 и сроком 15 лет. Ежемесячный платеж банку при этом составит 14 000 рублей. Если данную квартиру удастся сдать, например, за 20 000 рублей в месяц, то за вычетом квартплаты и платежа по ипотеке у молодых людей на руках будет оставаться, примерно, 4000 рублей ежемесячно. Таким образом, за 15 лет они заработаю 720 000р + стоимость квартиры (720 000 + 2 300 000 = 3 020 000 рублей ). А если учесть, что за 15 лет в квартире придется несколько раз сделать косметический ремонт, обновить технику, заплатить налог со сдачи квартиры в аренду , к тому же не исключены месяцы простоя жилплощади, то становится очевидно, что вложить деньги в банк намного выгоднее, чем приобрести квартиру в ипотеку для сдачи ее в аренду.

Пример 2.

Молодая семья имеет на руках 2 300 000 рубелей.

1. Решено положить деньги в банк под 8% годовых и ежемесячно снимать проценты, чтобы иметь дополнительный источник дохода. Т.е. каждый месяц молодые люди будут иметь дополнительный гарантированный доход с депозита в размере 15 300 рублей.
2. Решено купить квартиру за 2 300 000 рублей и сдавать ее в аренду. Для того чтобы эта операция была более выгодной, чем вклад в банке, с учетом налогов и квартплаты необходимо найти квартиросъемщиков, которые готовы платить за нее хотя бы 20 000 рублей ежемесячно и при этом квартиры должна быть все время сдана, без простоев (ремонт и другие расходы на поддержание жилплощади в пригодном для сдачи в аренду состоянии в расчет не берем). А ведь за состоянием квартиры еще нужно постоянно следить, наводить порядок после очередных квартирантов и т.д. В общем и в этом случае, очевидно, что держать деньги в банке, даже под 8 процентов (не говоря уже о 10), получается намного выгоднее, чем покупать квартиру для сдачи в аренду.

В любом случае каждый выбирает для себя, что будет выгоднее - депозитный вклад или вклад в недвижимость. Все зависит от индивидуальной ситуации. Главное помните, что перед любым решением, связанным с вложением личных финансов, нужно все тщательно продумать и просчитать.